La sentenza delle Sezioni Unite civili n. 8434/20 offre una disamina della problematica dell’installazione di antenne trasmittenti sui tetti condominiali.
In particolare, ciò che analizza la Suprema Corte è la natura dello schema di concessione all’impresa di telefonia.
Infatti, la Cassazione definisce le tipologie negoziali a cui ascrivere la fattispecie in oggetto, sia che si consideri quale contratto ad effetti reali (contratto costitutivo di diritto reale di superficie), ovvero ad effetti obbligatori (quale la fattispecie del contratto atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori).
Le conseguenze nei due casi sarebbero diverse: per un contratto ad effetti reali, sarebbe necessaria l’approvazione di tutti i condomini, mentre per uno ad effetti obbligatori sarebbe sufficiente il consenso della maggioranza, ove la durata del contratto non sia superiore a nove anni.
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Il caso
La fattispecie per cui è stata adita la Suprema Corte riguardava la richiesta di un condominio e alcuni condomini di far rimuovere dal tetto del fabbricato “l’impianto di antenne per la telefonia mobile […] collegato, tramite cavi attraversanti le parti comuni dell’edificio, ad una cantina […] ove erano installati altri impianti posti al servizio delle antenne”.
La società convenuta si difendeva deducendo il principio emptio non tollit locatum, di cui all’art. 1599 c.c., ritenendo che l’installazione delle antenne discendeva da un contratto di locazione precedente, pertanto opponibile agli acquirenti delle singole unità immobiliari del fabbricato, subentrato solo successivamente.
In primo grado, venivano rigettate le domande degli attori, mentre nel giudizio di appello, tale decisione veniva ribaltata, pertanto veniva proposto ricorso in Cassazione, con successiva decisione di sollecitare l’intervento delle Sezioni Unite.
La questione di massima di particolare importanza
La questione posta era la seguente: “Se è necessario il consenso di tutti i partecipanti, ai sensi dell’art. 1108, comma 3, c.c., per l’approvazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l’installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie necessari per la telefonia mobile), che comportino la trasformazione dell’area, riservando comunque al detentore del lastrico di acquisire e mantenere la proprietà dei manufatti nel corso del rapporto come alla fine dello stesso”.
In sintesi si domanda quando e se vi sia necessità di ottenere il consenso di tutti i condomini.
Il ragionamento delle Sezioni Unite
Il fulcro dell’analisi, come è possibile comprendere delle ragioni in diritto della sentenza, è rappresentato dalla “esatta qualificazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l’installazione di infrastrutture ed impianti…”.
Prima di affrontare questo punto, la Corte esclude che l’installazione di antenne possa essere considerata un’innovazione, con la conseguente non applicazione dei divieti previsti dall’art. 1120 c.c. (stabilità, sicurezza e decoro architettonico), in quanto l’ancoraggio dell’impianto al tetto avviene “su disposizione, a spese e nell’interesse del terzo cessionario” e non del condominio.
Nel proseguo della sentenza, il giudice di legittimità ritiene che sia possibile utilizzare, come già osservato, sia lo schema del contratto ad effetti reali, sia lo schema di quello ad effetti obbligatori.
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Contratto ad effetti reali
La Suprema Corte osserva che qualora si utilizzasse lo schema contrattuale ad effetti reali, ciò comporterebbe l’attribuzione al terzo proprietario di un diritto di superficie, con la conseguenza che la società telefonica acquisirebbe la natura di condomino (dovendosi procedere al rifacimento delle tabelle millesimali, fatto eccedente la volontà delle parti). Ulteriore e fondamentale effetto di questo schema negoziale sarebbe la necessità, come disposto dall’art. 1108 c.c., di ottenere l’unanimità dei consensi.
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Contratto ad effetti obbligatori
Diversamente, se il contratto fosse inteso come ad effetti obbligatori, allora si configurerebbe come un negozio atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori, con conseguente applicazione della norma di cui all’art. 1599 c.c. (per cui tale rapporto sarebbe opponibile ai terzi), nonché della disposizione in materia di trascrizione dei contratti di locazione immobiliare di durata superiore ai nove anni, di cui all’art. 2643, n. 8, c.c.
Ne risulta che, qualora la durata sia inferiore ai nove anni, sarebbe sufficiente il consenso della maggioranza semplice dei condomini in seconda convocazione di cui all’art. 1136, comma 3, c.c.
Art. 1599 c.c. e corretta interpretazione
Inoltre, la Cassazione precisa che la norma in questione obbliga “colui che acquista un bene immobile il quale sia già stato concesso in locazione […] a continuare il rapporto contrattuale in essere”.
Da ultimo, rinviando al merito il corretto inquadramento del contratto nel caso di specie, la Cassazione ritiene che si debba valutare l’effettiva volontà delle parti, desumibile, non solo dal nomen juris ma da altri elementi, sia testuali (durata, disciplina della sorte del manufatto, determinazione del corrispettivo…), che extratestuali (forma dell’atto e comportamento delle parti). (A.N. per NL)
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